你也在注意預售屋的建案嗎？
買預售屋的流程還沒看過的一定要去看唷^^
預售屋除了和建商購買，也可以向預售屋的原承購人購得 = 二手預售屋。
原承購人釋出手中的預售屋，有人是直接賣給親友，也有人請仲介公司處理，
要購買這類的預售屋，會有以下兩種狀況，一定要留意，自身權益不喪失。
買一間房動輒幾百萬，勢必要好好評估房屋的狀況。
但預售屋是在房子蓋好前，就先行銷售，因此不僅無法看到屋況，就連建商會不會蓋到一半落跑都不知道。
到底要怎麼評估預售屋？現在網路上資訊非常多，前往預售屋接待中心之前就可以先做功課了。
所以評估的方式可分為「去接待中心前」與「踏入接待中心」。
去接待中心前
1. 務必先查清楚房型與基地位置
不管是在潛銷還是預售階段，通常大部分可用 『591新建案資料庫』、『樂居最新建案活動』查詢到基本資料，
如果你是小資族只有1~2人要住，要找1房或2房的建案就別跑到3房為主的建案，
另外，可騎車先去基地附近環境繞繞，藉此過濾掉不適合的建案。(有時接待中心與基地差距很遠，別跑到接待中心附近繞)
2. 確認預售屋預計完工日
如果你是自住客，必須注意交屋日期是否符合你需要居住的時間，
每間預售屋蓋的時間都不一樣，1年、2年、3年都有，網路上也都會有資訊。
不符合自己的需求就不用多花時間去看了。
3. 先查好該預售屋建案附近實價登錄
常用的實價登錄查詢網站「樂居實價登錄」、「591實價登錄地圖」、「中信銀行智慧估價系統」，
最好在上述過程中所得到的資訊列表，在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍。
記得不要在代銷面前拿出這個列表，他們會覺得你是對手來做市場調查，
這要對你就會很不利，因為他們對你有所防備就不會告訴你太多資訊 。
踏入接待中心
1. 建築模型外觀與周邊設施
注意兩個重點，「外觀是否過分前衛」、「建商或代銷是否老實」
為何「外觀不要過分前衛」 → 很多建案會使用一些非常吸睛的設計風格，但有時候外觀過於標新立異，未來很難脫手，
我們不能預期一買下去一定住一輩子。
為何說模型可以評估「建商或代銷是否老實」→ 主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短，
曾經看到學校明明離該預售屋中間隔4條馬路，
但模型作的超近...所以看模型時，順便拿出手機google地圖一下。
2. 注意基地位置土地使用分區
不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚是工業用地？住宅用地？商業用地？
3. 戶梯比、單層格局配置
「戶梯比」 → 幾戶共用一部電梯，舉例來說假如有一個預售屋15層樓，每一層樓共4戶，
2部電梯，則從2樓算起總共96戶共用2部電梯，戶梯比就是48:1，
當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久。
「單層格局配置」 → 每一層的房型配置比例，舉例來說假如有一個預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，
而一層樓的配置內有4戶是兩房、2戶是三房，這個資訊就是「單層格局配置」。
4. 總坪數、室內坪數、公設比
總坪數關係到的是總價。
室內坪數關係到的是居住空間。
公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費。
5. 格局、朝向、樓層、建材
看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要“哪一間”重要的評估項目。
至於建材，很多預售屋代銷人員在介紹時都會介紹事外國品牌，好像講國外的就比較有價值一樣，
不過建議大家把詳細的品牌型號確認好，才不會最後發現，「原來這個品牌是義大利的，但不是在義大利製造的，而且其實價格很便宜」。
另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚，如果遇到「.......，或同等價值的建材」，
也要清楚溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼? 怎麼定義? 是同樣價格? 還是 同品牌其他型號？
另外，預售屋除了和建商購買，也可以向預售屋的原承購人購得 = 二手預售屋。
原承購人釋出手中的預售屋，有人是直接賣給親友，也有人請仲介公司處理，
要購買這類的預售屋，會有以下兩種狀況：
可以換約 → 預售屋契約內的「換約條款」，若載明為可換約的預售屋，代表原承購人取得產權之前，
可將契約轉讓給他人。購買方法為買方與原承購人一同到建商公司辦理換約，也就是
買方與建商重新訂一份契約，確認往後可直接對建商行使權利。
不可換約 → 不可換約的預售屋，必須等原承購人取得產權後，才能將產權移轉給他人。
取得產權前，若已有買家願意購買，可先訂立契約，約定轉移產權的金額、日期。
注意！由於尚未交屋，只有原承購人能對建商行使權利，買方會承受較高的風險。
延伸閱讀：《買預售屋的8個階段與要領---30秒看懂安心購屋流程》
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